房地产何时见底?中信证券明明:关键在于库存

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  《财经》年会2026:预测与战略暨2025全球财富管理论坛于2025年12月18-20日在北京举行。

  针对消费需求乏力问题,首席经济学家明明在演讲中表示,下半年社会消费品零售总额增速不及上半年,核心原因是以旧换新等补贴政策退坡。但更深层的逻辑在于消费透支效应与产品周期变化,补贴品类从汽车、家电到消费电子的 “由大变小”,反映出耐用品消费周期延长,单纯扩大补贴规模难以持续见效。

  他建议,未来消费政策应从 “投资于物” 转向 “投资于人”,补贴方向需进一步优化。可将重点转向服务类消费及民生基础设施投资,如建设体育运动场所、电影院、剧院等,让投资最终服务于居民消费体验提升。同时,应延续并加大收入类补贴力度,包括扩大生育补贴、学前教育补贴覆盖面,适度提高城乡养老水平,从根本上增强居民消费能力。

  谈及居民财产性收入提升,明明指出股票与房地产是核心。房地产市场方面,当前库存已处于历史相对高位,其见底时机取决于库存出清进度,“其实从历史上来看,不管中国、美国,包括日本,房地产库存都是有一个周期性特征的。比如2015年,我们国家的房地产库存到达了一个历史的高点,在2016、2017年比较快实现了房地产库存的出清,那一轮房地产市场的见地在2018、2019年。”

  他表示,需通过货币政策结构性工具、专项债收储、存量房用途转换,如转为廉租房、保障房等多元政策工具协同发力。

  资本市场方面,今年在弱美元环境下,中国股市迎来久违上涨,但上涨主要集中于科技股及成长行业,周期性行业与传统行业表现分化,核心原因是企业盈利尚未明显回升。明明认为,资本市场要实现期待已久的 “长牛慢牛”,离不开改革深化与经济基本面支撑。今年强调融资与投资功能并重、引导保险资金等中长期资本入市等举措,已对市场生态建设起到积极作用;未来需进一步推动经济复苏,通过提升名义增速带动企业盈利回升,让市场估值回归经济基本面,实现经济与市场的良性循环。

  

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